京城粮仓告急 绿城144亿抄底北京土地


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2月18日,北京迎来春节后的第三场土地拍卖,大兴、通州三宗地块集中出让,起拍价65.56亿元,累计吸引了住总、越秀、中海、旭辉、龙湖、金茂、绿城、首开+保利在内的20家房企参与竞拍,战况颇为激烈。

一众强敌中,绿城成为最大赢家,挥金80.48亿元先后夺下通州区台湖镇亦庄新城站前区YZ00-0401-0056、YZ00-0401-L0055-02地块、大兴区旧宫镇YZ00-0801-0018、0019、0024、0025、0026地块。

这是继2月14日竞得昌平东小口镇048地块之后,绿城再次在北京拿地。今年以来,其已经累计拿下北京三宗地块,总耗资144.08亿元。

“公司在北京已经两年没有拿地,目前在售项目已近尾盘,扩充土地储备是为了保持北京市场规模。”绿城方面在2月18日向时代财经表示。

同日出让的大兴区采育镇DX10-0001-6004地块则被兴创+住总以底价6.56亿元摘得,楼面价12860元/平方米。

尽管受疫情影响,房产销售几乎陷入停摆,但房企并未停下拿地的脚步,据时代财经了解,除了北京之外,杭州、温州、广州、昆明等城市的土地市场都吸引了房企加码,而低价成交成为常态。

绿城144亿加仓北京

“北京是绿城的战略重点城市,是绿城全国化布局中的重要区域。”绿城方面如此向时代财经强调北京市场的重要性。年报数据显示,绿城北京地区的土地储备占比长期在4%左右,在绿城20多个省市中,位列6-7位。

不过,在这个重点城市绿城已经空窗了一年多,上一次绿城在北京拿地要追溯至2018年11月,彼时其以7.79亿元竞得顺义区顺义新城第13街区SY00-0013-6010地块,地块地上建筑规模仅7.09万平方米,且为共有产权房。

截至2019年上半年,绿城在北京土地储备为135.53万平方米,与2018年底基本持平,旗下项目包括北京御园、北京西山燕庐、北京壹亮马、北京西府海棠和北京顺义项目。

按绿城方面的说法,该等在售项目都已近尾盘,为保持在京的市场份额必须扩大土地储备,这也成为了绿城五天之内连夺三地的重要原因。

2月14日,绿城首开告捷,以总价63.6亿元拿下昌平区东小口镇昌平区东小口镇HC-022、HC-027地块,溢价率29.8%,折合楼面价37407元/平方米。按照规定,地块所建商品住房销售均价不超过58858元/平方米,且最高销售单价不得超过64744元/平方米。

时隔四天,绿城再下两城。绿城先以13.48亿元竞得通州区台湖镇地块,溢价率49.78%,自持面积7%,折合楼面价26825元/平方米。之后又以67亿元竞得大兴区旧宫镇地块,溢价率34%,折合楼面价35632元/平方米。

其中,竞争最激烈的台湖镇地块一共有17家房企参与争夺,最终成为2018年1月4日的密云地块后,北京近两年溢价率最高的一块地,同时也是2018年11月26日的大兴采育地块后,首次出现竞自持的地块。

作为参与竞拍者之一的五矿地产有限公司战略投资部总经理米大鹏分析称,台湖镇地块能吸引多家房企,一方面是地块只有五万平方米,起价只有9亿,规模小地价低被很多房企认为有做相对快周转的可能性。另一方面,地块未来交通会比较方便,当17号线开通后会直达永安里、三里屯等。此外,地块价格有优势,目前周边在售的限竞房价格达到了5万元/平方米。

至于旧宫镇地块,鑫苑集团京津冀区域投资总监刘光表示,也是比较看好的,但由于价格比较高,将一部分民营企业排除在外。

尽管溢价率比台湖镇地块低,但从最终结果看,旧宫镇地块成交价明显偏高。据时代财经了解,旧宫镇地块周边在售的首开保利熙悦林语均价为52315元/平方米,中南湾为63500元/平方米,花语府指导价格为66000元/平方米。

合硕机构首席分析师郭毅认为,绿城擅长做高端产品,加上地块位置生态环境比较好,也有产业支撑,相信可以盈利。

在重仓北京之余,绿城今年还在杭州拿了一宗地,绿城方面表示,2019年绿城取得了销售业绩的历史突破,未来几年绿城销售额仍将保持较快增长,因此2020年绿城需要持续补仓,拿地力度不低于2019年。据悉,绿城去年合约销售为2018亿元,首次突破两千亿大关。

此外,绿城将加快周转速度。据该公司介绍,今年一季度拿的项目,将力争三四季度实现开盘,保证资金快速回笼。

低价成交成常态

算上本次土拍,北京市场在春节之后已经完成三次卖地。尽管此次台湖镇地块竞争激烈,但在疫情影响下,北京市场平均溢价率并不算高,截至2月18日为24.96%。这也是目前全国各地土地市场的缩影。

据时代财经了解,包括南通、常州、深圳、郑州等城市都有土地延期出让,其中在重灾区武汉连续两日发布了土地延期出让的公告,涉及16宗地块,总起价290.55亿元。

即便有不少城市在正常供应土地,但因为售楼部关闭、工地停工带来的销售停滞,也导致了土地市场的降温。据中原地产首席分析师张大伟提供的数据显示,统计范围内的20个城市2月份以来,有8个城市平均溢价率为0,平均溢价率最高的绍兴市是57.25%,另有不少溢价率只有个位数,低价成交是常态。

与此次出让的台湖镇地块一样,能获得高溢价的土地,往往起价都非常低。如2月4日绍兴出让的两宗地块,其中1号地溢价率135.29%,2号地溢价率714.26%,总成交价仅5.87亿元。

“从目前土地成交情况看,竞争比之前小,地价也在走低,一方面疫情影响下房企比较谨慎,另一方面现金流不是特别充足的开发商选择放缓拿地脚步。”鼎信长城集团董事总经理欧阳婷分析称。

此前2月4日,中梁控制在回复投资者时也曾坦言,疫情影响之下,公司已放缓土地收购及建设资本支出、加快回款,未来将努力抓住市场反弹的机会,以捕捉更佳土地入市时机。

相对而言,在融资上更为便利、资金更为充裕的央企、国企则更为积极。据时代财经了解,北京春节后的三场土地拍卖中,得主无一例外是央企、国企,包括绿城也是央企控股的企业。另据蓝鲸房产统计,2月3日-2月14日期间出让的21宗土地,有11宗被央企、国企竞得。

“在疫情还处于高位的情况下,敢拿地的企业都是勇士,证明了这些企业的资金链的确不紧张,而且也对疫情快速解决有信心。”张大伟表示。

也是基于对后市的信心,欧阳婷指出,虽然土地溢价率低,但目前来看,疫情并没有导致地方政府的供地计划出现大调整,很多城市在持续卖地,很多开发商也在近期拿了地。

据时代财经此前报道,尽管疫情对一季度销售已经造成明显影响,但房企暂时都未有调整全年销售目标的计划,它们大多对接下来的市场需求、政策松绑、融资放开抱有乐观态度。

最新消息显示,楼市已经开始破冰,除了不少地方政府出台“救市”政策帮助房企缓解资金压力外,沈阳、广州、深圳、成都等地的售楼处、中介门店、工地都在有序地复工、复建。